Kaum eine Gesetzesänderung ist derart weitreichend und wird derart einschneidende Konsequenzen haben wie die Änderungen im Miet- und Pachtrecht aufgrund der Corona-Krise. Durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht wird in das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) der Artikel 240 „Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie“ eingeführt. § 2 beschäftigt sich mit der Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen und lautet wie folgt:

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke ober über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz (1) kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze (1) und (2) sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze (1) bis (3) sind nur bis zum 30.06.2020 anzuwenden.

Was bedeutet die gesetzliche Regelung im Klartext?

Zunächst sind alle Mieter, gleich ob Wohnungsmieter oder Mieter von Gewerberäumen oder -flächen, nach wie vor verpflichtet, die vertraglich geschuldete Miete zu zahlen. Kann ein Mieter die Miete im Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 nicht oder nicht vollständig bezahlen und beruht die Nichtleistung auf den Folgen der Corona-Krise, so entfällt die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters aufgrund von Mietrückständen (z. B. geregelt in § 543 oder § 573 BGB).

Achtung! Auf alle sonstigen Kündigungsgründe erstreckt sich die beschriebene Aussetzung des Kündigungsrechts nicht. Das Mietverhältnis kann daher weiterhin aufgrund von Mietrückständen gekündigt werden, die in einem früheren Zeitraum aufgelaufen sind oder aus einem späteren Zeitraum resultieren. Weiterhin können Mietverhältnisse wegen Vertragsverletzungen anderer Art oder Eigenbedarf gekündigt werden. Es ist dringend zu beachten, dass Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sind und keine Wohnräume sind, nach § 580a BGB weiterhin ordentlich kündbar sind. Innerhalb der Fristen des § 580a BGB können Mietverhältnisse mit der entsprechenden Kündigungsfrist ohne Angabe eines Grundes auch jetzt noch gekündigt werden.

Die Mieter erhalten damit grundsätzlich kein Leistungsverweigerungsrecht. Laut Gesetzesbegründung geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Eingriff in die Rechte des Vermieters damit geringer ist, da die Regelung lediglich sein sekundäres Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs für einen moderaten Zeitraum beschränkt. Regelmäßig wiege das Interesse der Mieter schwer. Die angemietete Wohnraumstelle stelle für die Mieter regelmäßig ihre Heimstadt dar, für Gewerbemieter seien die angemieteten Räume und Flächen Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit. Laut Gesetzgeber soll es sich um eine, den Besonderheiten des Mietverhältnisses ausgewogen Rechnung tragende, Sonderregelung handeln, die dem Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses den Vorzug gibt. Aufgrund dessen wurde auch von einer speziellen Härtefallklausel abgesehen und auf die allgemeinen Regelungen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwiesen.

Tatsächlich ist es so, dass die Verpflichtung zur Mietzahlung weiterbesteht. Es muss glaubhaft gemacht werden, dass die Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Der Mieter muss Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter dazu entsprechender Nachweise bedienen. Oftmals kann dies eine Versicherung an Eides statt sein, aber auch Anträge oder Bescheinigungen über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder Nachweise über Verdienstausfall oder das Einkommen allgemein. Für Mieter von Gewerbeimmobilien wäre eine entsprechende Glaubhaftmachung, z. B. die Betriebsuntersagung aufgrund behördlicher Verfügung oder daraus resultierende erhebliche Einschränkungen.

Aus unserer Sicht ist die Regelung juristisch höchst unvollkommen gestaltet. Entgegen vielen anderen Regelungen erstreckt sich die Änderung im Miet- und Pachtrecht nicht nur auf Verbraucher und Kleinstunternehmer. Auch höchst solvente Unternehmen und Konzerne können ggf. von der Regelung profitieren. Das unternehmerische Risiko wird einseitig auf die Vermieter verlagert. Wie die ersten Nachrichtenmeldungen zu dem Thema zeigen, machen auch international handelnde Konzerne und Großunternehmen von den Regelungen Gebrauch. Dass die Miete grundsätzlich weitergezahlt werden muss und nur die Kündigungsrechte ausgesetzt sind, hilft aus unserer Sicht wenig weiter. Zum einen ist fraglich, ob der Vermieter den 30.06.2022 wirtschaftlich überhaupt erlebt. Im Bereich des Wohnraummietrechts ist kritisch zu hinterfragen, von welchen Mitteln der Mieter bis zum 30.06.2022 die offen gebliebene Miete nachzahlen soll? Seine Einkünfte nach der Krise werden maximal die gleichen sein wie vorher und nicht die Einbußen aufwiegen. Gleiches gilt für die gewerblichen Mieter. Auch hier ist mit einer Insolvenzwelle zu rechnen, die im Ergebnis dazu führt, dass die Vermieter ihr Geld niemals erhalten werden. Wir gehen überdies davon aus, dass die Kündigungswelle zumindest im Wohnungsmietrecht, aber auch im gewerblichen Bereich, nur verschoben wird auf die Zeit nach dem 30.06.2022.

Auch handwerklich ist das Gesetz schlecht formuliert. Unklar ist, was mit dem unbestimmten Rechtsbegriff „sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht“ gemeint sein soll? Ist es ausreichend, dass der Mieter in irgendeiner Art und Weise von der Corona-Krise betroffen ist oder muss es ihm schlichtweg unmöglich sein, die Miete zu entrichten, ohne seinen Lebensunterhalt oder die Existenz seines Unternehmens zu gefährden? Müssten nicht zumindest bei nicht vollständigen Umsatzausfällen Teilleistungen auf die Miete erfolgen? Problematisch ist auch das Mittel der Glaubhaftmachung. Hier wird vielfach auf die Versicherung an Eides statt zurückzugreifen sein. Fraglich ist auch hier, welcher Zeitraum für das „Beruhen“ zu betrachten ist. Ist es nicht so, dass vielfach aus Einkünften vor dem 01.04.2020 noch Geld für die Miete April 2020 vorhanden wäre aus der vorangegangenen Erwerbs- oder Geschäftstätigkeit? Oder ist Geld für die Miete wichtiger als für Löhne und Gehälter?
Es ist davon auszugehen, dass der Rechtsbereich Miete und Pacht in den nächsten Jahren aufgrund dieser Regelung ein überproportionales Streitthema vor Gerichten sein wird. Bitte beachten Sie daher unsere nachfolgenden Hinweise für Mieter und Vermieter.

Hinweise für Mieter:

1. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter
Sind Sie tatsächlich derart von der Corona-Krise betroffen, dass es Ihnen nicht mehr möglich ist, Ihre Miete zu zahlen, suchen Sie vor Aussetzen der Mietzahlung das Gespräch mit Ihrem Vermieter. Wir alle sind von der Corona-Krise betroffen und oftmals wird man eine einvernehmliche Lösung finden.
2. Ratenzahlung vereinbaren
Versuchen Sie gleich jetzt, mit Ihrem Vermieter zu klären, wie sich die Nachzahlung der ausgefallenen Miete bis 30.06.2022 gestalten soll. So zeigen Sie zum einen guten Willen und kalkulieren von Anfang an die Mehrbelastung, die in Zukunft auf Sie zukommen wird.
3. Vermeidung von Kosten
Da die Pflicht zur Mietzahlung nicht grundlegend ausgesetzt ist, schulden Sie weiterhin die Miete. Nach der Nichtzahlung der Miete geraten Sie automatisch in Verzug und haben damit Verzugszinsen und die weiteren Kosten des Verzugs zu tragen. Das können insbesondere Rechtsanwaltskosten, aber auch Gerichtskosten bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung sein. Nach unserer Beurteilung ist die Corona-Krise kein Grund zur Minderung oder Aussetzung der Miete. Der Vermieter kann Sie also auf die fehlende Miete verklagen und wird Recht bekommen. Die nicht unerheblichen Kosten hierfür kommen für Sie zusätzlich hinzu. Vermeiden Sie dies durch eine Regelung mit Ihrem Vermieter und prüfen sorgfältig, inwieweit Sie die Miete tatsächlich nicht zahlen können.

Hinweise für Vermieter:

1.Sprechen Sie mit Ihren Mietern
Gehen Sie jeder ausbleibenden Mietzahlung sofort nach und sprechen Ihre Mieter an. Versuchen Sie zu klären, inwieweit Mieter tatsächlich von der Corona-Krise betroffen sind und die Nichtleistung der Miete auf dieser beruht.
2.Treffen Sie Ratenzahlungsvereinbarungen
Versuchen Sie, sich gütlich mit Ihren Mietern zu einigen. Eine langfristige und mit Augenmaß kalkulierte Ratenzahlungsvereinbarung kann Ihnen helfen, das Mietverhältnis zu bewahren und Ihre wirtschaftlichen Einbußen zu minimieren. Vielleicht ist der Mieter in der Lage, zumindest teilweise die Miete zu zahlen und dann in einer überschaubaren Ratenanzahl die Restbeträge auszugleichen. Damit minimieren Sie Ihr unternehmerisches Risiko.
3.Handeln Sie stringent
Lassen Sie ausbleibende Mietzahlungen nicht auf sich beruhen. Keiner kann Ihnen garantieren, dass der Mieter von sich aus weiterzahlt oder die Rückstände ausgleicht. Wenn Mieter unangekündigt Mietzahlungen ausfallen lassen oder auch nach versuchter Kontaktaufnahme nicht reagieren, sollten Sie juristische Schritte ergreifen. Der Mieter ist grundsätzlich weiter zur Mietzahlung verpflichtet. Anfallende Kosten der Rechtsverfolgung wegen ausbleibender Mietzahlungen hat ebenfalls der Mieter zu tragen. Erwägen Sie in begründeten Fällen die Kündigung des Mietverhältnisses. Ihr Mieter muss nachweisen, dass seine Nichtleistung auf den Folgen der COVID-19-Pandemie beruht. Hier werden Gerichte das letzte Wort haben, inwieweit die Begründung der Mieter ausreichen wird.

Sollten auch Sie als Mieter oder Vermieter mit diesen Fragestellungen konfrontiert werden und nach kompetenter anwaltlicher Beratung suchen, so freuen für uns über Ihren Anruf oder Ihre eMail.

RA Uwe Schmidt